16 God man enligt samäganderättslagen

16.1 Materiella regler m.m.

16.1.1 Aktuella författningar och referenser

16.1.2 Tillämpningsområdet

16.1.3 God man för förvaltning av gods

16.1.4 Offentlig auktion/god man för försäljning

16.1.5 Synnerliga skäl för anstånd med försäljning

16.1.6 Val av god man

16.2 Kontrollista

16.3 Rättsfall

16.4 Exempel på beslut

 

 

16  God man enligt samäganderättslagen

16.1 Materiella regler m.m.

16.1.1 Aktuella författningar och referenser

Lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt (SamägL)

NJA II 1905 nr. 4

Agell, Äganderätten till fastighet för makar och samboende, Stockholm 1985
Håstad, Sakrätt avseende lös egendom, 6:e uppl., Stockholm 2000, supplement 2004
Nial och Hemström, Om handelsbolag och enkla bolag, 4:e uppl. Norstedts Juridik 2008
Undén, Svensk sakrätt i lös egendom, 10:e uppl., Lund 1976, s. 150 ff. (nytryck 1995)
Tottie, Äktenskapsbalken, Stockholm 1990

SvJT 1953 s. 178 - Är samäganderättslagen tillämplig på andel i ekonomisk förening?

16.1.2 Tillämpningsområdet

Allmänt

Syftet med SamägL är huvudsakligen att bidra till en lösning av de problem som kan uppkomma vid samäganderätt. I SamägL ges sålunda bestämmelser om förordnande av god man för förvaltning av godset vid oenighet mellan delägarna samt former för upplösning av gemenskapen. Däremot framgår inte av lagen hur samäganderätt uppkommer och vad den närmare innebär (se Undén s. 150 ff.).

Huruvida ett visst rättsförhållande är att bedöma som samäganderätt eller inte utgör ibland en besvärlig juridisk avvägning. Gränsdragningsproblem kan uppkomma mellan samäganderätt och andra former för gemensamt ägande. Någon svårighet att skilja verksamhet i aktiebolag, handelsbolag eller förening från samäganderätt torde inte föreligga. Däremot visar praxis på åtskilliga fall av konflikter mellan samäganderätt och enkelt bolag. Det är dock nödvändigt vid varje fall av ansökan enligt SamägL att ta ställning till om SamägL är tillämplig.

SamägL:s tillämplighet förutsätter till en början att föremålet för den gemensamma äganderätten är konkreta saker enligt den uppräkning som ges i 1 § SamägL, dvs. fastighet, lös sak, aktie, obligation eller skuldebrev. Vad som avses med "lös sak" kan ibland bli föremål för tolkning. Andel i ekonomisk förening och bostadsrättsförening har ansetts falla under SamägL (se Undén s. 150 ff., jfr. även SvJT 1953 s.178). Det skall vidare vara fråga om en andel i föremålet, ej del. Sådan förmögenhetsmassa som dödsbo omfattas inte (Undén s. 152). SamägL har inte utformats med sikte på en reglering av makars egendomsförhållanden. Lagen kan dock gälla också när makar äger fastighet eller lös sak tillsammans, se bl.a. NJA 1930 s. 543 och RH 1990:122. Reglerna om försäljning av samägd egendom får emellertid inte tillämpas så att de kommer i konflikt med de regler ÄktB ger rörande makars egendom, särskilt de skyddsregler som gäller om makars gemensamma bostad och bohag, se avsnitt 26. (Se vidare Tottie s. 191 f.).

I 19 § SamägL anges vissa undantag från lagens tillämpningsområde.

Skillnaden mellan samäganderätt och enkelt bolag

Samäganderätt utmärks av att samägandet som regel är oförutsett, såsom t.ex. då flera personer erhåller en gåva. Två eller flera har då andelar i vissa konkreta föremål utan att dessförinnan aktivt ha verkat för samägandet. Verksamheten i ett enkelt bolag däremot beror av delägarnas önskan att gemensamt driva viss ekonomisk verksamhet. Ofta införskaffas viss utrustning för verksamheten. Förekommer gemensamt ägande utan avtal mellan delägarna angående förvaltningen och verksamheten i övrigt är det emellertid fråga om ett samägande enligt SamägL och inte ett enkelt bolag. Även när ett gemensamt förvärv skett efter överenskommelse mellan flera (avtal) kan fråga vara om samäganderätt om verksamheten är av privat slag. Om t.ex. tre personer köper en mindre båt tillsammans för privat fiskebruk föreligger samäganderätt oavsett om man avtalat särskilt om utnyttjandet. Om fiskeverksamheten däremot tar sig kommersiella uttryck torde avtal om samverkan i enkelt bolag vara för handen (1 kap. 3 § lagen (1980:1102) om handelsbolag och enkla bolag). God man etc. kan då inte förordnas enligt SamägL. Är det fråga om en lantbruksegendom, som ägs av minst tre gemensamt, tillämpas inte SamägL utan lagen (1989:31) om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter (NJA 1990 s. 6).

16.1.3 God man för förvaltning av gods

Om inte annat avtalats krävs som regel att delägarna är eniga om de åtgärder som skall vidtas med godset. I normalfallet krävs alltså samtycke av alla delägare för såväl förfogande över godset i dess helhet som vidtagande av viss förvaltningsåtgärd (se dock 2 § SamägL). För det fall att delägarna inte kan enas har varje delägare enligt 3 § SamägL möjlighet att hos rätten ansöka om att god man förordnas att under viss bestämd tid ha hand om godset. En god man enligt 3 § SamägL skall under den tid förordnandet avser förvalta godset i delägarnas ställe. Om en delägare önskar att den gode mannens förvaltning skall fortsätta även efter utgången av den i det ursprungliga förordnandet bestämda tiden får frågan prövas i ett nytt ärende. Den gode mannen kan under vissa omständigheter entledigas av rätten (5 § SamägL). Efter utgången av den i förordnandet angivna tiden skall entledigande dock inte ske.

Även byte av god man kan förekomma. Beslutanderätten tillkommer rätten även om alla delägarna skulle vara eniga om att en annan person bör utses till god man

Förordnande eller entledigande av god man enligt 3 § SamägL går omedelbartverkställighet (17 § SamägL).

16.1.4 Offentlig auktion/god man för försäljning

Varje delägare har, om inte annat är särskilt avtalat mellan delägarna, rätt att hos rätten begära förordnande att godset skall utbjudas till försäljning på offentlig auktion. Om en delägare kan visa synnerliga skäl för anstånd (6 § SamägL) skall något förordnande om sådan försäljning dock inte meddelas. Förordnar rätten om offentlig auktion skall en god man utses. Den gode mannen skall ombesörja auktionen, fördela köpeskillingen samt, där det är fråga om fast egendom, utfärda köpebrev. Vidare skall, där någon delägare yrkar det, ett lägsta pris bestämmas. Är det fråga om försäljning av en fastighet, i vilken en omyndig har del eller som till någon del omfattas av ett förvaltarskap enligt föräldrabalken, skall ett lägsta pris under vilket fastigheten ej får säljas bestämmas, även om inget yrkande framställts. I övrigt bestämmer gode mannen villkoren för försäljningen (8 och 9 §§ SamägL).

Den offentliga auktionen skall inte förväxlas med exekutiv försäljning vars former regleras i UB. Auktion enligt SamägL anordnas av den gode mannen och syftar till att utan dröjsmål förvandla egendomen till kontanter. Avges inget bud eller erbjuder sig ingen att betala åtminstone lägsta priset, är förordnandet om offentlig auktion och god man förfallet, varefter i förekommande fall ny ansökan får göras till tingsrätten. Det möter givetvis inget hinder att delägare själv ropar in egendomen vid auktionen.

16.1.5 Synnerliga skäl för anstånd med försäljning

Om en delägare visar synnerliga skäl för anstånd skall en ansökan om utbjudande till försäljning enligt 6 § SamägL inte bifallas. Under lagens förarbeten angavs som exempel på "synnerliga skäl" att konjunkturerna var sådana att försäljningen kunde antas bli förlustbringande eller att en kapitalstark delägare påkallade försäljning i vetskap om att meddelägarna vid tillfället var ur stånd att bevaka sin rätt (NJA II 1905 nr. 4 s. 11). I senare praxis har fastslagits att även "sociala skäl" kan beaktas. Kraven har dock ställts högt, se 16.3. Det skall vidare vara fråga om ett tidsbegränsat hinder och ej sådant av mer permanent slag (NJA 1979 s. 562).

16.1.6 Val av god man

Till god man utses en eller flera fysiska eller juridiska personer. Även delägare kan utses. Beslutet ankommer på rätten efter det att en föreslagen god man förklarat sig villig att åta sig uppdraget. Finns inte förslag på god man skall rätten efterforska lämplig kandidat. Någon föreskrift om gode mannens kvalifikationer har inte meddelats. Dock gäller naturligtvis ett allmänt lämplighetskrav (jfr. 11 kap. 12 § FB: ”Till god man eller förvaltare skall utses en rättrådig, erfaren och i övrigt lämplig man eller kvinna. --- Den som är underårig eller som själv har förvaltare får inte vara god man eller förvaltare.”). Arten och omfattningen av godset har även betydelse för valet. I ett mindre, okomplicerat sammanhang kanske inte andra krav än acceptabel erfarenhet av förvaltning respektive försäljning av egendom av ifrågavarande slag behöver ställas medan det i andra fall kan erfordras såväl insikt i affärsmässiga som juridiska förhållanden. Även rent personliga omständigheter såsom solvens kan behöva beaktas. Det torde inte komma ifråga att uppdraget anförtros åt den som är försatt i konkurs (jfr. 7.1.4).

16.2 Kontrollista

Ansökningsavgift
Ansökan är avgiftsbelagd.

Samäganderättslagen tillämplig
Se 16.1.2. Särskilt bör skillnaden gentemot enkelt bolag uppmärksammas. Observera även de särskilda reglerna för jordbruksfastigheter.

Rätt forum
Ansökan görs till tingsrätten i den ort där godset finns (18 § SamägL).

Rätt sökande
Ansökan får göras endast av delägare. Ifrågasätts vid kommunikation egenskapen av delägare skall sökanden styrka sin rätt.

Kommunikation
Ansökan delges övriga delägare för eventuellt yttrande.
Samtycke från föreslagen god man inhämtas.

Synnerliga skäl för anstånd
För att anstånd med försäljningen skall medges krävs att det föreligger synnerliga skäl, se 16.1.5.

Val av god man
Se 16.1.6.

Beslut
Rättens sammansättning: se 2.3.
Notaries behörighet: se 2.3.4.

Expediering
Parterna.
Den gode mannen.

16.3 Rättsfall

NJA 1930 s. 543: SamägL tillämplig i fråga om lösa saker som är giftorättsgods.

NJA 1935 s. 288: SamägL tillämplig vid oenighet mellan delägare i laxfiske, som utgör särskild fastighet.

NJA 1940 s. 82: A och B ägde hälften var i ett flertal fastigheter inom ett skifteslag. Under åberopande av 6 § lagen om samäganderätt ansökte A att vissa av fastigheterna skulle för gemensam räkning utbjudas till försäljning på offentlig auktion. Ansökan bifölls mot den andres bestridande.

NJA 1952 s. 228: SamägL ej tillämplig i visst fall på grund av sämjedelning av fastighet

NJA 1974 s. 286: I ärende angående förordnande om försäljning av samfällt gods har delägare, som bestritt försäljning, i samband med överklagande av meddelat förordnande om offentlig auktion i andra hand yrkat, att ett pris måtte bestämmas varunder godset ej fick försäljas. Hinder har ej ansetts föreligga att uppta yrkandet till prövning.

NJA 1974 s. 314: SamägL tillämplig. Gränsdragning mot enkelt bolag. I avtal mellan delägare i fastighet angående gemensamt utnyttjande av fastigheter har föreskrivits att delägare skall äga rätt att lösa annan delägares lott till visst bestämt pris dels då denne vill överlåta sin lott till någon utomstående, dels då delägares lott övergått till person som ej förut är delägare i fastigheten.

NJA 1974 s. 490: Fastighet ägd gemensamt av två makar har, sedan ena makens andel blivit utmätt, begärts exekutivt försåld. Fråga, sedan andra maken bestritt försäljning under hänvisning till bestämmelserna i 6 § SamägL, om innebörden av uttrycket "synnerliga skäl".

NJA 1979 s. 562: Sociala omständigheter har ansetts i och för sig kunna ligga till grund för bedömning av "synnerliga skäl" i 6 § SamägL.

NJA 1980 s. 547: SamägL ej tillämplig. Fastighet som förvärvades för bostadsändamål för två personer, vilka i enkelt bolag bedrev yrkesmässigt fiske, har med hänsyn till fastighetens anknytning även till fisket ansetts ingå i bolagsförhållandet.

NJA 1980 s. 705: SamägL tillämplig. Under tid då mannen A sammanlevde med kvinnan B under äktenskapsliknande förhållanden, förvärvades i A:s namn en bostadsfastighet. Med hänsyn till B:s insatser och omständigheterna i övrigt har fastigheten ansetts förvärvad av A och B gemensamt.

NJA 1981 s. 693: SamägL tillämplig. I äktenskap mellan A och B, där genom äktenskapsförord giftorätt uteslutits, köptes i A:s namn, med lagfart för denne, av B:s far en tomt för en köpeskilling avsevärt understigande markens värde. Med insatser på båda makarnas sida uppfördes på tomten ett prefabricerat hus, avsett som gemensam bostad för makarna och deras barn. Finansieringen skedde huvudsakligen med lån som A svarade för. Med utgångspunkt i en bedömning av vad parterna avsåg vid köpetillfället har A befunnits ha gjort ett för makarna gemensamt förvärv, därvid förvärvet för B:s räkning ansetts ha uppgått till hälften av fastigheten.

NJA 1982 s. 589: SamägL tillämplig. Under äktenskap har i hustruns namn inköpts en villafastighet. Syftet med köpet har varit att bereda makarna och deras barn en bostad för gemensamt begagnande. Erforderliga ekonomiska tillskott i och för förvärvet har mannen stått för. Att hustrun "skrivits som ägare” har föranletts av att fastigheten avsetts bli skyddad i förhållande till mannens borgenärer.

NJA 1984 s. 256: Mot ansökan om försäljning av egendom enligt 6 § samäganderättslagen har invänts att samäganderätt inte föreligger till egendomen. Denna invändning har ansetts kunna prövas i ärendet.

NJA 1984 s. 673: En fader överlät enligt köpekontrakt sin fastighet till två söner mot ett vederlag som något översteg taxeringsvärdet men inte oväsentligt understeg marknadsvärdet. Kontraktet innehöll vissa bestämmelser om förköpsrätt. Fråga om dessa bestämmelser var gällande och därmed utgjorde hinder mot försäljning av fastigheten enligt 6 § lagen om samäganderätt.

NJA 1987 s. 726: Fråga om en efter deldom på äktenskapsskillnad träffad överenskommelse angående den ena partens förvärv av den andres andel i fastighet kunde utgöra hinder mot försäljning av fastigheten enligt 6 § lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt.

NJA 1989 s. 9: En person har genom testamente förvärvat andel i en fastighet, varvid uppställts ett för förvärvaren bindande förbud att överlåta andelen. Förbudet har ansetts inte inverka på annan delägares rätt enligt 6 § lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt att få samäganderättsförhållandet upplöst genom försäljning av hela fastigheten.

NJA 1990 s. 6: Vissa övergångsfrågor i samband med ikraftträdandet av lagen (1989:31) om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter.

NJA 1990 s. 184: Fråga om rätt till domstolsprövning då delägare i samfälld fastighet ensidigt vidtagit åtgärd med fastigheten som övriga delägare inte vill godta.

NJA 1991 s. 234: Mot ansökan om försäljning enligt 6 § samäganderättslagen av två fastigheter, som ägs gemensamt av makar och utgör enskild egendom enligt äktenskapsförord, har invänts att äktenskapsförordet är ogiltigt och att en av fastigheterna utgjort makarnas gemensamma bostad. Fråga om verkan av invändningarna.

NJA 1992 s.163: Fråga huruvida viss egendom - en fritidsbåt - som anskaffats under ett samboförhållande tillhörde samborna gemensamt med samäganderätt eller den ena sambon ensam.

NJA 1993 s. 3: När omyndig ägt en andel i fast egendom, och förmyndaren begärt försäljning av den fasta egendomen enligt lagen om samäganderätt, har samtycke av överförmyndaren ansetts erforderligt.

NJA 1994 s. 69: Sedan en fastighet bortgivits utan förbehåll har givaren och gåvotagarna träffat skriftlig överenskommelse om förköpsrätt för en av delägarna till de andras andelar. Överenskommelsen har ej ansetts bindande och därmed inte ansetts hindra en av gåvotagarna från att utverka försäljning enligt samäganderättslagen.

NJA 1994 s. 297: När försäljning enligt lagen om samäganderätt skall ske av flera fastigheter som ej har samma delägare skall dessa utropas var för sig, om inte samtliga delägare är överens om annat.

NJA 1996 s. 455: På grund av sambandet mellan frågan om försäljning enligt samäganderättslagen och bestämmandet av ett lägsta pris för försäljningen har hinder ej ansetts möta att i hovrätten pröva ett först efter överklagandetidens utgång ej tidigare i målet framställt yrkande om lägsta pris.

NJA 1998 s. 552: Samäganderättslagen har ansetts i väsentliga delar analogt tillämplig på ett bostadsarrende avseende mark med arrendatorerna tillhörig byggnad.

NJA 2000 s. 43: Fråga om rätt att påkalla försäljning enligt samäganderättslagen för annan än fastighetsägaren avseende byggnader som utgjorde tillbehör till fast egendom.

NJA 2004 s. 14: Ett sammanboende par ägde varsin hälftenandel av en bostadsfastighet. Genom ett inbördes testamente förvärvade den efterlevande sambon nyttjanderätten till den avlidnes andel i fastigheten samtidigt som dennes son förvärvade äganderätten till samma andel. Av 12 kap. 2 § ärvdabalken har ansetts följa att ägaren enligt 6 § samma kapitel inte fått överlåta andelen utan nyttjanderättshavarens samtycke. Ägarens ansökan om försäljning av hela fastigheten enligt 6 § lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt har lämnats utan bifall.

NJA 2006 s. 678: 6 § samäganderättslagen har ansetts analogt tillämplig på samägt jordbruksarrende då någon annan metod för konfliktlösning mellan ägarna inte tillhandahållits av lagstiftaren.

NJA 2008 s. 94: Fråga om beviskravet för att samäganderätt föreligger då motparten invänder att han eller hon är ensam ägare till egendomen.

NJA 2011 s. 399: När en god man har utsetts för att sälja egendom enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt, är utgångspunkten att delägarna har ett solidariskt ansvar för ersättningen till den gode mannen.

RH 1985:76: Synnerliga skäl för anstånd?

RH 1985:80: Synnerliga skäl för anstånd?

RH 1986:14: Fastighet, gemensamt ägd av förutvarande makar och utgörande giftorättsgods, har   efter äktenskapsskillnad men innan bodelning skett   ej ansetts kunna på ansökan av ena delägaren bli föremål för försäljning enligt lagen om samäganderätt utan att dessförinnan rätten företar prövning enligt 6 kap. 4 § och 6 § giftermålsbalken.

RH 1986:25: I ett samboendeförhållande har mannen av egna medel inköpt lös egendom för att användas av parterna gemensamt. Med hänsyn till omständigheterna vid tidpunkten för förvärvet har ansetts att kontrahenterna förvärvat egendomen med samäganderätt.

RH 1990:122: Samäganderättslagens regler om gemensam egendom har ansetts gälla även när samägarna är gifta med varandra eller är skilda utan att bodelning har skett. För att rätten i sådant fall mot andra partens bestridande skall kunna besluta om försäljning enligt 6 § samäganderättslagen har det i fråga om fast egendom ansetts nödvändigt att den sökande parten har haft rättens tillstånd enligt 7 kap 8 § äktenskapsbalken att avhända sig sin del av den gemensamma fastigheten.

RH 1993:84: I mål om förordnande av god man för försäljning enligt samäganderättslagen har gjorts gällande att sökanden inte stödjer sin ansökan på ett giltigt andelsförvärv eftersom fångesmannen utfäst att ge den andre andelsägaren förköpsrätt. En sådan utfästelse har emellertid inte befunnits ha verkan mot sökanden såsom tredje man.

RH 1996:88: Samäganderätt till egendom efter bodelning och äktenskapsförord mellan makar.

RH 2001:66: Bestämmande av lägsta pris vid försäljning av fastighet.

RH 2008:45: Svårigheter att få betalt för uppdraget p.g.a. fastighetens ringa värde och oklara ägarförhållanden har inte ansetts vara skälig orsak för god man att frånträda uppdraget.

RH 2008:53: Lagen om samäganderätt ansågs inte tillämplig beträffande en brandmur mellan två fastigheter, varför en begäran om god man för förvaltning av brandmuren avslogs.

SvJT 1939 ref. s. 78: Den omständigheten att egendomen (skuldebrev) var förkommen utgjorde ej hinder för förordnande av god man enligt 3 § SamägL.

SvJT 1962 ref. s. 17: SamägL tillämplig i visst fall när fastighet förvärvats i en persons namn och lagfarits endast för denne, jfr SvJT 1974 ref s.71, SvJT 1977 ref s. 2 och RH 1982:68.

SvJT 1971 ref s. 12: Enkelt bolag, ej samäganderätt när viss uthyrning i förvärvssyfte förekommit av gemensamt ägd fastighet, jfr RH 1983:147.

16.4 Exempel på beslut

Förvaltning (3 §)

BESLUT

Tingsrätten förordnar enligt 3 § lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt att fastigheten Xstad Ynnabo 1:5 i Xstads kommun, skall ställas under förvaltning av god man samt utser advokaten Sven Dahl, Storgatan 3, 100 00 XSTAD att som god man handha förvaltningen. Förvaltningsuppdraget gäller till och med den 31 december 1998.

----------

Försäljning (8 §)

BESLUT

Maria Larsson kan inte anses ha visat sådana synnerliga skäl för anstånd med försäljningen som avses i 6 § lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt. Några andra hinder för försäljning föreligger inte. Tingsrätten förordnar därför att fastigheten Xstad Ynnabo 1:5 i Xstads kommun, för parternas gemensamma räkning /och till ett lägsta pris om sexhundratrettiofemtusen (635 000 kr)/, skall utbjudas till försäljning på offentlig auktion. Advokaten Sven Dahl, Storgatan 3, 100 00 XSTAD utses att som god man ombesörja auktionen, fördela köpeskillingen samt utfärda köpebrev.